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\n Der unbefristete Mietvertrag ist in Deutschland die Regel. Wer Wohnraum nur f\u00fcr einen bestimmten Zeitraum vermieten m\u00f6chte, muss dagegen besondere gesetzliche Voraussetzungen beachten. Der Gesetzgeber erlaubt Zeitmietvertr\u00e4ge nur in eng begrenzten F\u00e4llen, etwa wenn der Vermieter die Wohnung sp\u00e4ter selbst nutzen, grundlegend umbauen oder f\u00fcr Betriebsangeh\u00f6rige vorhalten m\u00f6chte. Entsprechend h\u00e4ufig besch\u00e4ftigen sich die Gerichte mit der Frage, wann eine Befristung wirksam ist, welche Angaben erforderlich sind und welche Folgen Fehler bei der Vertragsgestaltung haben. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt dazu eine Auswahl wichtiger Entscheidungen deutscher Gerichte vor.<\/p>\n
\nNicht jede fehlerhafte Befristung f\u00fchrt dazu, dass s\u00e4mtliche Vereinbarungen der Parteien bedeutungslos werden. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 388\/12) hatte \u00fcber einen Mietvertrag zu entscheiden, dessen Befristung sich als unwirksam erwies, weil keine gesetzlich zul\u00e4ssigen Gr\u00fcnde daf\u00fcr vorlagen. Gleichwohl werteten die Richter die Vereinbarung als beiderseitigen K\u00fcndigungsausschluss f\u00fcr die vorgesehene Vertragsdauer. Der Vermieter konnte sich deshalb nicht vorzeitig durch eine Eigenbedarfsk\u00fcndigung von dem Vertrag l\u00f6sen. Die Entscheidung zeigt, dass auch eine missgl\u00fcckte Vertragsgestaltung rechtliche Bindungen nach sich ziehen kann.<\/p>\n
\nBesonders wichtig ist die nachvollziehbare Begr\u00fcndung einer Befristung. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 40\/23) erkl\u00e4rte einen Zeitmietvertrag f\u00fcr unwirksam, weil der Vermieter lediglich einen k\u00fcnftigen „Komplettumbau“ angek\u00fcndigt hatte. Eine solche pauschale Formulierung gen\u00fcge nicht den gesetzlichen Anforderungen. Der Mieter m\u00fcsse erkennen k\u00f6nnen, welche konkreten Ma\u00dfnahmen geplant seien und weshalb diese eine Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses ausschl\u00f6ssen.<\/p>\n
\nNach Ansicht des Landgerichts D\u00fcsseldorf (Aktenzeichen 23 S 92\/16) darf ein K\u00fcndigungsausschluss der Vertragspartner nicht auf Dauer vereinbart werden, selbst wenn er auf einem Formularvertrag beruht. Eine zeitlich unbegrenzte Bindung, so die Richter, widerspreche dem Grundgedanken des Mietrechts und benachteilige die Vertragsparteien unangemessen. Hier hatte der Vermieter Eigenbedarf geltend gemacht.<\/p>\n
\nWer vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag entlassen werden m\u00f6chte, der muss sich aktiv um einen geeigneten Nachmieter bem\u00fchen. Dazu geh\u00f6rt es nach \u00dcberzeugung des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen VIII ZR 247\/14), Besichtigungen zu organisieren und Informationen \u00fcber Bonit\u00e4t und Zuverl\u00e4ssigkeit potenzieller Interessenten vorzulegen. Erst dann kann der Vermieter pr\u00fcfen, ob eine Vertrags\u00fcbernahme durch den als Alternative angebotenen Mieter zumutbar ist. Werbema\u00dfnahmen auf dem Grundst\u00fcck wie etwa das Schild eines Maklers muss der Eigent\u00fcmer nicht dulden.<\/p>\n
\nZeitliche Begrenzungen spielen auch bei der Untervermietung eine Rolle. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 28\/15) best\u00e4tigte die fristlose K\u00fcndigung eines Mieters, der seine Wohnung trotz abgelaufener Untermieterlaubnis weiterhin gegen Entgelt einem Dritten \u00fcberlassen hatte. Nach Auffassung des Gerichts handelte es sich um eine schwerwiegende Pflichtverletzung. Wer eine nur vor\u00fcbergehend gestattete Untervermietung eigenm\u00e4chtig verl\u00e4ngert, der riskiert den Verlust der Wohnung.<\/p>\n
Nicht immer m\u00fcssen Vereinbarungen schriftlich niedergelegt werden. Ein m\u00fcndlich geschlossener und nachweisbarer Vergleich \u00fcber einen R\u00e4umungstermin kann ebenfalls bindend sein. Im konkreten Fall hatte die Witwe eines ehemaligen Dienstwohnungsinhabers zwar zun\u00e4chst per Handschlag und vor Zeugen dem Auszug zugestimmt, sie wollte sich sp\u00e4ter aber nicht mehr daran halten. Das Amtsgericht M\u00fcnchen (Aktenzeichen 473 C 13483\/17) verpflichtete sie dennoch zur R\u00e4umung des Reihenhauses mit 120 Quadratmetern Wohnfl\u00e4che, das direkt neben dem ehemaligen Arbeitsplatz des Ehemannes und an dessen Nachfolger \u00fcbergehen sollte.<\/p>\n
\nWelche Anforderungen an geplante Bauma\u00dfnahmen als Befristungsgrund zu stellen sind, besch\u00e4ftigte das Amtsgericht Berlin-Wedding (Aktenzeichen 18 C 4\/25). Die Richter kamen zu dem Ergebnis, dass ein Vorhaben nicht bereits vollst\u00e4ndig genehmigt sein muss. Es gen\u00fcgt, wenn die geplanten Ma\u00dfnahmen wie eine komplette Badsanierung und fl\u00e4chige Bodenarbeiten grunds\u00e4tzlich genehmigungsf\u00e4hig sind und ihnen keine un\u00fcberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Eine noch ausstehende beh\u00f6rdliche Genehmigung macht die Befristung daher nicht automatisch unwirksam.<\/p>\n
\nEin Eigent\u00fcmer machte Verluste aus der befristeten Vermietung einiger R\u00e4ume seiner Immobilie steuerlich geltend. Das Finanzamt zweifelte jedoch an seiner Absicht, dauerhaft Eink\u00fcnfte zu erzielen. Begr\u00fcndet wurde dies unter anderem mit einem auf f\u00fcnf Jahre befristeten Mietvertrag und mit einer pers\u00f6nlichen Beziehung zur Mieterin. Der Bundesfinanzhof (Aktenzeichen IX R 63\/07) widersprach dieser Sichtweise. Ob eine Vermietung auf Dauer angelegt sei, m\u00fcsse anhand aller Umst\u00e4nde des Einzelfalles beurteilt werden. Die blo\u00dfe Befristung eines Mietverh\u00e4ltnisses lasse noch keinen sicheren Schluss auf eine fehlende Eink\u00fcnfteerzielungsabsicht zu. Entscheidend sei das Gesamtbild. Hier liege ein Mietvertrag vor, der dem zwischen Dritten \u00dcblichen nicht widerspreche und deswegen steuerrechtlich anzuerkennen sei.<\/p>\n
\nSchlie\u00dflich verdeutlicht eine Entscheidung des Oberlandesgerichts D\u00fcsseldorf (Aktenzeichen I-24 W 53\/08), dass auch schwerwiegende pers\u00f6nliche Ver\u00e4nderungen nicht zwangsl\u00e4ufig zur vorzeitigen L\u00f6sung eines Zeitmietvertrages berechtigen. Im konkreten Fall berief sich ein Mieter eines kleinen Einzelhandelsgesch\u00e4fts auf eine schwere Erkrankung. Das Gericht stellte jedoch klar, dass grunds\u00e4tzlich der Mieter das Risiko tr\u00e4gt, ob die angemietete Wohnung seinen pers\u00f6nlichen Bed\u00fcrfnissen w\u00e4hrend der Vertragslaufzeit entspricht. Eine Krankheit allein begr\u00fcndet daher keinen Anspruch auf vorzeitige Vertragsbeendigung. Diese Regelung gelte auch f\u00fcr das Wohnungsmietrecht, in dem besonderer Wert auf den Schutz der Mieter gelegt werde, merkte der Zivilsenat an. <\/p>\n
Text-Quelle: ots (Bundesgesch\u00e4ftsstelle Landesbausparkassen (LBS))
\nBild-Quelle: ots (Tomicek \/ LBS)<\/small><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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